임차인은 보러 오기 전에 절반을 걸러냅니다

공실이 길어지면 보통 임대료를 먼저 생각합니다. 보러 오기만 하면 건물의 장점을 설명할 수 있다고 여기기 때문입니다.

그런데 사무실을 구하는 회사는 후보를 먼저 줄이고 나서 움직입니다. 매물 목록과 사진, 그리고 몇 개의 숫자만으로 절반 이상을 걸러낸 다음 남은 몇 곳만 보러 갑니다. 그 단계에서 빠지면 건물을 설명할 기회 자체가 오지 않습니다.

무엇으로 거르는지는 임차인 쪽 자료를 보면 드러납니다. 사무실을 구하는 회사를 향해 쓴 글들이 무엇을 확인하라고 알려주는지가 곧 그들이 보는 항목입니다. 공통으로 등장하는 것을 많이 언급된 순서로 정리했습니다.

승강기 — 가장 자주 나오는 항목

뜻밖일 수 있지만 가장 구체적으로 언급되는 것이 승강기입니다. 표현도 막연하지 않습니다.

엘리베이터가 1대뿐이라 출퇴근 시간마다 5분 넘게 서서 기다려야 하는 건물

직원 수가 적을 때는 문제가 되지 않습니다. 같은 건물에 비슷한 출근 시간을 가진 회사가 여러 곳 있으면 아침마다 줄이 생깁니다. 한 번 겪은 회사는 다음 사무실을 구할 때 이것부터 봅니다.

그리고 이유가 하나 더 있습니다.

승강기가 비좁고 느린 구옥 건물은 방문 고객이나 협력사 미팅 시 기업의 대외적인 신뢰도까지 떨어뜨린다

사무실은 직원만 쓰는 공간이 아닙니다. 거래처가 찾아오는 자리이기도 합니다. 임차인에게 승강기는 설비가 아니라 회사가 어떻게 보이는지의 문제입니다.

역까지 거리 — 5분과 10분 사이에서 갈립니다

역에서 가까운 편이 좋다는 것은 누구나 알고 있습니다. 중요한 것은 임차인이 구간으로 나눠 판단한다는 점입니다. 자료들은 대체로 이렇게 말합니다.

• 도보 5분 이내 — 후보에 남습니다
• 도보 10~15분 이상 — 조건이 좋아도 빠지는 경우가 많습니다

분 단위가 아니라 거리로 적는 경우도 있습니다. 어떤 자료는 역 출구에서 직진 약 962m 라고 썼습니다. 도보 시간은 사람마다 다르지만 거리는 다르지 않기 때문입니다.

이 항목은 임대료로 메우기 어렵습니다. 직원 출퇴근이 매일 반복되는 비용이라, 임대료를 낮춰도 그 차이가 상쇄되지 않는다고 보는 쪽이 많습니다.

연면적 — 지금이 아니라 2년 뒤를 봅니다

임차인은 "우리가 들어갈 수 있나"만 보지 않습니다. 지금 인원으로 들어갔다가 늘었을 때 같은 건물에서 옮길 수 있는지를 함께 봅니다.

이사는 인테리어 공사와 통신 재설치, 직원 적응까지 따라오는 일입니다. 한 번 들어온 회사가 같은 건물 다른 층으로 옮기는 편이 훨씬 쉽습니다. 그래서 건물 전체 규모가 작으면 성장 가능성이 있는 회사가 처음부터 후보에서 뺍니다.

건물 규모는 바꿀 수 없습니다. 다만 지금 비어 있는 층이 어떤 규모의 회사에 맞는지는 알고 있어야 합니다. 맞지 않는 상대에게 계속 보여주는 중이라면 임대료 문제가 아닙니다.

전면도로 — 차가 들어오는지

사무실에도 차가 옵니다. 거래처 방문, 택배와 화물, 이사와 장비 반입이 있습니다. 건물 앞 도로 폭이 좁으면 이 모든 것이 불편해집니다.

특히 이사하는 날 문제가 됩니다. 임차인 대상 자료는 사무실을 옮기기 전에 사다리차가 들어올 수 있는지, 화물 엘리베이터를 단독으로 쓸 수 있는지, 지하 주차장 높이가 이사 트럭에 맞는지를 미리 확인하라고 안내합니다. 이것이 안 되면 이사 비용이 올라가고, 그 비용은 임차인이 계약을 망설이는 이유가 됩니다.

도로 폭은 공식 분류로 나뉩니다. 광대로(25m 이상) · 중로(12~25m) · 소로(8~12m) · 세로(8m 미만)이고, 차량 통행이 어려운 구간은 그 아래로 내려갑니다. 내 건물이 어디에 속하는지는 토지이용계획에서 확인할 수 있습니다.

주차 — 대수가 곧 비용입니다

주차는 임차인에게 금액으로 환산되는 항목입니다. 건물에 배정 주차가 부족하면 근처 주차장을 따로 계약해야 하고, 그 비용이 임대료에 더해집니다. 강남권 기준으로 월 20~40만원 수준이라고 적은 자료가 있습니다. 차량 두세 대면 작지 않은 금액입니다.

그래서 임차인은 "주차 가능"이 아니라 호실당 몇 대가 무료로 배정되는지, 추가로 더 쓸 수 있는지를 궁금해합니다. 여기에 답을 준비해두지 않으면 문의 단계에서 대화가 끊깁니다.

여기까지가 주소로 알 수 있는 것입니다

위 다섯 가지에는 공통점이 있습니다. 현장에 오지 않고도 확인된다는 것입니다. 그래서 1차로 거르는 기준이 되고, 그래서 공실이 길어질 때 가장 먼저 점검해야 하는 항목입니다.

바꿀 수 있는 것과 그렇지 않은 것이 섞여 있습니다. 역까지 거리와 건물 규모는 바꾸기 어렵습니다. 주차 배정 방식과 승강기 운영은 손댈 수 있는 쪽입니다. 무엇이 어느 쪽인지 알면 임대료를 내리기 전에 할 일이 보입니다.

그리고 여기까지가 전부는 아닙니다. 보러 온 뒤에 갈리는 것들이 따로 있습니다 — 로비와 화장실의 상태, 냉난방 방식, 통신 설비, 공용부 관리. 그쪽은 주소만으로는 알 수 없고 실제로 건물을 봐야 알 수 있습니다.