비워둔 층은 그냥 비어 있지 않습니다
공실은 임대료가 들어오지 않는 상태로만 생각하기 쉽습니다. 그런데 사람이 쓰지 않는 공간은 가만히 있지 않습니다. 비워둔 몇 달 동안 건물이 상하고, 상한 공간은 다음 임차인을 더 어렵게 만듭니다.
건물주들이 실제로 묻는 질문 중에 이런 것이 있습니다.
오래된 건물 공실 관리, 냄새·벌레·곰팡이 셀프 해결 팁 문의
문제가 생긴 뒤에 찾는 질문입니다. 그 전에 알아두면 대부분 막을 수 있는 것들입니다.
비워두면 먼저 생기는 것
하수 냄새
가장 빠르게, 그리고 가장 확실하게 나타납니다. 세면대와 바닥 배수구에는 물이 고여 있는 구간이 있어서 그 물이 하수 냄새를 막아줍니다. 사람이 쓰지 않으면 그 물이 마릅니다. 막아주던 것이 없어지면 냄새가 그대로 올라옵니다.
문을 열었을 때 바로 느껴지기 때문에 보러 온 임차인이 가장 먼저 알아채는 것도 이것입니다.
곰팡이
환기가 멈추면 습기가 빠지지 않습니다. 장마철에 특히 빠르게 번지고, 한 번 생기면 닦아내도 자리가 남습니다. 벽지와 몰딩, 창가, 공조 설비 주변에 주로 나타납니다.
벌레
배수구와 틈으로 들어옵니다. 사람이 드나들지 않으면 쫓아내는 것이 없으니 자리를 잡습니다. 냄새와 습기가 있으면 더 그렇습니다.
그 밖에
수도를 오래 쓰지 않으면 처음 틀 때 녹물이 나옵니다. 겨울에 난방을 완전히 끊으면 배관이 얼 수 있고, 얼었다 녹으면서 터지면 아래층까지 피해가 갑니다. 전기를 내려두면 환기 설비도 함께 멈춥니다.
최소한 할 것
건물과 계절에 따라 다르지만, 최소 월 한 번은 들어가 보는 것을 기준으로 삼으면 위의 대부분을 막을 수 있습니다. 들어가서 할 일은 많지 않습니다.
- 배수구에 물을 부어 주면 됩니다. 마른 구간을 다시 채우는 것이고 이것만으로 냄새가 사라집니다
- 창문을 열어 환기하는 것이 좋습니다. 30분 정도면 충분합니다
- 수도를 잠깐 틀어 고인 물을 흘려보낸 뒤 다시 잠그는 것이 좋습니다.
- 겨울에는 난방을 완전히 끊지 않는 것이 원칙입니다. 동결을 막는 최소 온도로 두면 됩니다
- 천장과 벽에 물 흔적이 생겼는지 살펴봐야 합니다. 누수는 빨리 찾을수록 수리 범위가 작습니다
비어 있는 층이 여럿이거나 건물이 멀면 매달 직접 가기 어렵습니다. 그럴 때는 순회 점검을 맡기는 쪽이 현실적입니다. 비용이 들지만, 냄새나 곰팡이가 자리 잡은 뒤에 되돌리는 비용보다 작습니다.
보여줄 때 달라집니다
위의 것들은 임대료와 무관해 보이지만, 임차인이 결정하는 순간에 작용합니다.
사무실을 구하는 사람은 하루에 몇 곳을 연달아 봅니다. 도면과 조건은 비슷한데 한 곳만 문을 열었을 때 냄새가 났다면, 그 건물이 후보에서 빠지는 이유는 설명하기 어려운 인상으로 남습니다. 관리되지 않는 건물이라는 신호로 읽힙니다.
반대로 비어 있는데도 깨끗하고 냄새가 없으면 건물주가 관리하는 건물로 보입니다. 입주한 뒤에 문제가 생겼을 때 대응해줄 것이라는 기대로 이어집니다. 임차인에게는 그것도 조건의 일부입니다.
공실이 길어질수록 중요해집니다
한 달 비는 것과 여섯 달 비는 것은 다릅니다. 짧게 비면 큰 문제가 생기지 않지만, 길어지면 위의 것들이 하나씩 나타나고 공실이 길어진 이유를 더 만듭니다.
그래서 공실이 길어질 때 할 일은 임대료를 내리는 것만이 아닙니다. 비어 있는 동안 상태를 유지하는 것도 다음 계약을 위한 준비입니다.