임차인은 "주차 되나요" 라고 묻지 않습니다
매물 정보에 "주차 가능" 이라고 적는 경우가 많습니다. 그런데 사무실을 구하는 쪽이 그 문구를 보고 돌려주는 질문은 하나입니다 — 몇 대나 되나요.
임차인 쪽 체크리스트에는 이렇게 적혀 있습니다.
호실당 무료 주차 대수와 추가 유료 주차 가능 여부
"가능한가" 가 아니라 "몇 대가 내 것인가" 입니다. 질문의 형태가 이미 다릅니다.
임차인에게 주차는 금액입니다
배정된 대수가 모자라면 임차인은 근처 주차장을 따로 계약합니다. 그 비용은 임대료에 더해져서 계산됩니다. 강남권 기준으로 월 20~40만원 수준이라고 적은 자료가 있습니다. 차량 두세 대면 작지 않은 금액입니다.
그래서 주차 대수는 조건이 아니라 가격의 일부로 비교됩니다. 평당 임대료가 같은 두 건물에서 한 곳이 두 대를 주고 한 곳이 한 대를 주면, 임차인의 계산에서 두 건물의 임대료는 같지 않습니다. 전용률을 두고 벌어지는 일과 같은 구조입니다 — 계약서에 적히는 숫자와 임차인이 실제로 쓰는 숫자가 다릅니다.
나누는 방식은 세 가지입니다
호실당 같은 대수. 호실 하나에 한 대씩 같게 줍니다. 설명하기 쉽고 계약서에 쓰기도 쉽습니다. 다만 넓은 호실을 쓰는 임차인은 직원 수가 많은데 같은 대수를 받으니 불만이 생깁니다.
면적에 비례. 쓰는 면적이 넓으면 더 줍니다. 임차인들 사이에서는 이쪽이 공평하다고 받아들여집니다. 대신 호실 구성이 바뀔 때마다 다시 계산해야 하고 소수점이 나오면 어떻게 할지도 정해 두어야 합니다.
정해두지 않음. 가장 흔하지만 가장 문제가 되는 쪽입니다. 비어 있을 때는 아무도 묻지 않다가 건물이 차면 먼저 온 사람이 가져가는 구조가 됩니다.
정해두지 않으면 나중에 임차인끼리 정합니다
배정을 적어두지 않은 건물에서 생기는 일은 대개 같습니다. 일찍 들어온 임차인이 자리를 쓰고 있고, 나중에 들어온 임차인이 "우리는 왜 없느냐" 고 묻습니다. 그 사이에 건물주가 끼게 됩니다.
계약서에 몇 대인지가 적혀 있지 않으면 근거가 없습니다. 나중에 조정하려면 이미 쓰고 있는 임차인에게서 빼앗는 모양이 되고, 그때는 갱신 협상까지 같이 흔들립니다.
지금 비어 있는 건물이라면 오히려 정하기 쉬운 때입니다. 차 있는 건물이라면 적어도 갱신하는 계약부터 문구를 넣어두는 쪽이 낫습니다.
주차 대수는 건축물대장에 적히는 항목이라 주소만으로 확인됩니다. 임차인이 함께 보는 역까지 거리와 건물 규모, 승강기도 같습니다.
방문객 주차는 계약 뒤에 문제가 됩니다
계약 전에 방문객 주차를 묻는 임차인은 드뭅니다. 그런데 입주하고 나서 가장 자주 생기는 문제가 이것입니다. 거래처가 찾아왔는데 댈 자리가 없으면 곤란한 쪽은 임차인이고, 그 불편은 건물에 대한 인상으로 남습니다.
방법은 둘입니다. 몇 자리를 방문객용으로 비워두거나, 비워두지 않는 대신 "방문객 자리는 따로 없습니다" 를 미리 말하는 것입니다. 후자도 답이 됩니다 — 임차인이 곤란해지는 것은 자리가 없을 때가 아니라 있을 줄 알았는데 없을 때입니다.
자주식과 기계식은 다른 조건입니다
기계식 주차는 대수로는 같아도 임차인이 체감하는 조건이 다릅니다. 차량 크기와 높이에 제한이 있고, 출차에 시간이 걸리며, 점검일에는 쓸 수 없습니다. SUV 를 타는 직원이 있으면 그 자리는 없는 자리가 됩니다.
그래서 기계식인 건물은 대수와 함께 제한을 같이 알려주는 쪽이 낫습니다. 계약하고 나서 알게 되면 그것은 불만이 되지만, 미리 알고 들어오면 조건입니다.
대수가 모자랄 때 할 수 있는 것
건물의 주차 대수는 늘릴 수 없는 경우가 대부분입니다. 그래도 남는 수가 있습니다.
- 인근 주차장과 미리 협의 - 임차인이 알아서 찾게 두는 것과, 건물주가 "저 건물에 월 자리가 있습니다" 를 알려주는 것은 계약 단계에서 다르게 느껴집니다
- 쓰지 않는 배정 자리 찾기 - 임차인 중에 배정받고 쓰지 않는 곳이 있는 경우가 있습니다
- 부족하다는 것을 먼저 말하기 - 차가 꼭 필요한 업종은 어차피 다른 건물로 갑니다. 보러 오기 전에 걸러지는 편이 서로의 시간을 아낍니다
주차는 보러 오기 전에 확인되는 항목 중 하나입니다. 바꾸기 어려운 쪽에 가깝지만, 배정 방식은 건물주가 정하는 것이고 그것만으로도 임차인이 받는 답이 달라집니다.