같은 임대료가 임차인에게는 다르게 보입니다

평당 임대료를 제시했는데 임차인이 비싸다고 하는 경우가 있습니다. 주변 시세와 비교해보면 낮은 편인데도 그렇습니다. 같은 숫자를 서로 다르게 계산하고 있을 수 있습니다.

임차인은 평수를 먼저 묻고 비율은 그다음에 봅니다

계약서에 적히는 면적에는 복도와 로비, 계단, 화장실 같은 함께 쓰는 공간이 들어갑니다. 임차인이 책상을 놓고 일할 수 있는 면적은 그보다 작습니다. 그 실제 면적이 전용면적이고, 계약면적에서 차지하는 비율이 전용률입니다.

임차인이 먼저 묻는 것은 비율이 아니라 면적입니다. "실제로 몇 평을 쓰나요" 가 첫 질문이고, 직원 수가 들어가는지를 그 숫자로 판단합니다. 평수가 맞지 않으면 전용률이 아무리 높아도 그 건물은 후보에서 빠집니다.

전용률은 후보가 몇 곳으로 좁혀진 다음에 쓰입니다. 평수가 비슷한 건물이 둘 남았을 때 어느 쪽이 실제로 더 비싼지를 가르는 숫자입니다. 사무실을 구하는 쪽 자료도 그렇게 안내합니다.

분양 면적당 단가는 저렴한 편입니다. 하지만 실사용 면적 기준으로 환산한 실질 관리비 총액을 비교해 보아야 정확합니다

계약서상 평당 임대료가 같아도 전용률이 70%인 건물과 55%인 건물은 실제로 쓰는 면적당 임대료가 20% 넘게 차이 납니다. 같은 자료는 지식산업센터가 공용부 비중이 커서 50% 안팎이고 일반 오피스는 50~75% 로 폭이 넓다고 설명합니다 — 같은 "일반 오피스" 안에서도 건물마다 다르다는 뜻입니다.

그래서 두 숫자를 다 들고 있어야 합니다. 면적만 말하면 다른 건물과 비교가 안 되고, 전용률만 말하면 임차인이 평수를 되돌려 계산해야 합니다.

전용률이 낮으면 반드시 불리한가

그렇지는 않습니다. 공용부가 넓다는 것은 로비가 넓고 복도가 여유 있고 화장실이 많다는 뜻이기도 합니다. 그런 건물을 선호하는 임차인이 있습니다. 거래처가 자주 오는 회사, 직원 수가 많아 출입이 몰리는 회사가 그렇습니다.

문제는 설명하지 않을 때 생깁니다. 임차인은 전용률을 계산해서 비싸다고 판단했는데 건물주는 그 계산을 모르고 있으면, 대화가 가격 이야기로만 돌다가 끝납니다.

전용률이 낮은 건물은 그 면적이 어디에 쓰이고 있는지를 함께 보여주는 쪽이 낫습니다. 공용부가 관리되지 않은 상태라면 설명할 거리가 없다는 점도 분명합니다.

내 건물 전용면적과 전용률 확인하기

건축물대장에 층별 면적이 나옵니다. 정부24나 세움터에서 받을 수 있고, 층별 개요에 각 층의 면적이 적혀 있습니다.

다만 대장의 면적 구분이 임대 실무에서 쓰는 전용·공용 구분과 그대로 맞지는 않습니다. 정확한 전용 면적은 도면에서 실제로 임차인이 쓰는 구간을 재야 나옵니다. 그래서 처음에는 대장으로 대략을 잡고, 계약 단계에서 도면 기준으로 확정하는 쪽이 현실적입니다.

중요한 것은 숫자를 알고 있는 것 자체입니다. 임차인이 물었을 때 모르면 그 자리에서 신뢰가 깎입니다. 반대로 바로 답하면 건물을 파악하고 있는 건물주로 보입니다.

전용률은 도면을 봐야 확정되지만, 임차인이 함께 보는 입지와 규모·시설은 주소만으로 확인됩니다.

계약서에 쓰는 면적을 분명히 해두는 편이 낫습니다

전용률 자체보다 더 자주 분쟁이 되는 것은 무엇을 기준으로 임대료를 계산했는지가 명확하지 않을 때입니다. 계약면적인지 전용면적인지, 공용부를 어떤 비율로 나눴는지가 계약서에 없으면 나중에 서로 다른 숫자를 들고 이야기하게 됩니다.

관리비도 같습니다. 관리비를 면적 비례로 나눈다면 어느 면적 기준인지가 계약서에 적혀 있어야 합니다.

임차인은 받아 보고 건물주는 찾아야 하는 숫자입니다

전용면적과 전용률은 보러 오기 전에 비교되는 숫자입니다. 그런데 임차인은 중개 자료에 적힌 것을 그대로 받아 보고, 건물주는 대장과 도면에서 직접 꺼내야 합니다. 그 차이 때문에 임차인이 내 건물의 숫자를 나보다 먼저 아는 일이 생깁니다.

호실이 몇 개 안 되면 한 번 재두는 것으로 끝납니다. 다만 층마다 구성이 다르거나 호실을 합치고 나눈 적이 있으면 도면과 지금 상태가 어긋나 있는 경우가 많습니다. 그럴 때는 재는 일 자체가 한 번은 필요합니다.