건물 보험은 들었는지보다 무엇을 들었는지가 먼저입니다

건물 보험을 알아보면 무슨 보험을 들어야 하는지, 통임대를 주면 임차인도 따로 들어야 하는지, 화재보험으로 누수까지 보상받을 수 있는지가 먼저 궁금해집니다.

상품마다 조건은 달라도 상품을 고르기 전에 확인할 것은 어느 건물이나 같습니다. 법이 가입을 정한 보험이 내 건물에 걸리는지, 가입금액이 건물 값에 맞는지, 화재 말고 무엇을 담보하는지, 임차인과 무엇을 나눠 드는지입니다.

법이 가입을 정한 보험부터

상가와 사무실이 섞인 건물이라면 먼저 살펴볼 것은 아래 넷입니다. 한 건물에 둘 이상이 겹치기도 합니다. 법이 정한 가입 의무자도 보험마다 달라서 건물주일 때도 있고 영업하는 임차인일 때도 있습니다.

승강기가 있다면

엘리베이터가 있는 건물이면 크기와 상관없이 대상입니다. 승강기 안전관리법은 면적이나 층수 기준을 두지 않고 승강기의 관리주체가 승강기 사고배상책임보험이나 같은 내용이 포함된 보험에 들도록 정합니다.

관리주체는 승강기 소유자나 다른 법령에 따른 승강기 관리자, 또는 이들과 맺은 계약으로 승강기를 안전하게 관리할 책임과 권한을 받은 사람입니다.

특수건물이라면

「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」은 특수건물 소유자가 특약부화재보험에 들고 해마다 갱신하도록 정합니다. 특수건물에 해당하는 기준은 용도에 따라 층수, 건물 연면적, 영업에 쓰는 바닥면적 등으로 다릅니다. 11층 이상인 건물(일부 용도는 제외)이 대표적이고 그보다 낮아도 학원이 쓰는 면적의 합계나 음식점·주점 등이 쓰는 면적의 합계가 2,000㎡ 이상이거나 병원급 의료기관이 든 건물의 연면적이 3,000㎡ 이상이면 특수건물일 수 있습니다.

내 건물이 특수건물인지는 한국화재보험협회에서 확인할 수 있습니다. 건물 전체 연면적과 학원·음식점 등이 실제로 쓰는 바닥면적을 따로 적어 두었다가 층수·용도와 함께 알려 주면 됩니다. 가입할 보험의 내용은 보험사에 확인할 수 있습니다.

음식점이 있다면

재난 및 안전관리 기본법은 휴게·일반음식점 영업장 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인 시설 등에 흔히 재난배상책임보험이라고 부르는 보험·공제를 두도록 합니다. 가입 의무자는 소유자와 점유자가 같으면 소유자, 다르면 점유자입니다.

다만 소유자나 점유자와의 계약으로 시설의 관리 책임과 권한을 받은 관리자나 다른 법령에 따른 관리자가 있으면 그 관리자입니다. 다른 법률에 따라 그 손해의 보상 내용을 충족하는 보험이나 공제에 들었다면 이 법에 따라 가입한 것으로 봅니다. 이미 든 화재보험이 이 조건에 맞는지는 증권을 보여 주고 보험사에 확인해야 합니다.

다중이용업을 하는 곳이 있다면

다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법은 다중이용업을 운영하는 사람이 화재배상책임보험에 들도록 정합니다. 건물주가 직접 운영해도 마찬가지이고 다른 보험에 이 보험의 내용이 포함돼 있으면 이 법의 보험으로 봅니다.

휴게·제과·일반음식점은 영업장 바닥면적 합계가 100㎡ 이상(지하층은 66㎡ 이상)이 기준입니다. 지상 1층이나 지상과 바로 접하는 층에 있으면서 주된 출입구가 건물 밖 지면과 바로 이어지는 영업장은 빠지지만 내부 계단으로 이어진 복층 영업장은 이렇게 빠지지 않습니다.

이 제외는 이 법의 보험에만 적용됩니다. 1층 음식점이라도 영업장이 100㎡ 이상이면 앞의 재난배상책임보험 대상일 수 있습니다. 학원은 수용인원 같은 기준을 따로 보고 노래연습장이나 PC방 같은 다른 업종도 업종마다 기준이 다릅니다.

특수건물에 든 다중이용업주에게는 이 법의 화재배상책임보험 조항이 적용되지 않습니다.

가입금액이 건물 값에 맞는지 확인해야 합니다

앞의 넷 가운데 승강기 사고배상책임보험, 재난배상책임보험, 화재배상책임보험은 다른 사람의 피해를 배상하는 책임보험입니다. 특약부화재보험은 건물 자체의 손해와 다른 사람의 피해에 대한 배상책임을 함께 다룹니다. 화재로 건물 자체에 생긴 손해는 특약부화재보험이나 건물을 보험목적으로 넣은 화재보험이 약관에 정한 범위 안에서 담보합니다. 이때는 가입금액이 건물 값에 맞는지가 중요합니다.

금융감독원은 보험가입금액을 "보험사가 지급할 최대 보험금", 보험가액을 "보험목적에 발생할 수 있는 최대 손해액"으로 설명합니다. 가입금액이 보험가액보다 낮은 일부보험은 손해를 그 비율대로 보상하는 것이 원칙입니다. 금융감독원이 든 계산 예시에서는 보험가액 4천만 원, 가입금액 1천만 원, 손해액 4백만 원일 때 비례보상 계산액이 1백만 원입니다. 다른 약정이 있거나 가입금액 안에서 손해액을 보상하는 실손보상형 특약이 있으면 달라지므로 증권과 약관에서 어느 쪽인지 확인해야 합니다.

가입금액을 정하려면 건물 값을 얼마로 볼지부터 알아야 합니다. 화재보험은 보통 새로 짓는 비용에서 그동안 낡은 만큼을 뺀 시가를 기준으로 하므로 오래된 건물일수록 이 값이 낮아질 수 있습니다. 내 건물의 시가를 모르면 보험사에 내 건물의 보험가액을 얼마로 보는지와 그 산정 근거를 확인할 수 있습니다. 이미 든 보험이 있다면 증권을 보여 주고 가입금액을 어떻게 정했는지도 함께 확인해 두면 좋습니다. 새로 짓는 비용을 기준으로 보상하는 특약도 있으니 들어 있다면 가입금액과 지급 조건도 함께 살펴봐야 합니다.

증축이나 개축, 용도 변경으로 건물이 달라지거나 공실·휴업이 약관상 알려야 하는 경우라면 보험회사에 알리고 가입금액과 담보를 다시 확인해야 합니다.

화재 말고 무엇을 담보하나

화재보험에 들었다는 것만으로 누수까지 보상된다고 볼 수는 없습니다. 누수로 내 재산에 피해가 생겼다면 급배수시설누출손해 같은 특약을, 아래층이나 임차인에게 피해가 생겼다면 배상책임 담보를 증권과 약관에서 확인해야 합니다. 화재 말고 살펴볼 담보는 이런 것들입니다.

• 급배수시설누출손해 - 급배수 설비에서 샌 물로 내 재산에 생긴 손해를 다루는 특약 이름입니다. 금융감독원이 든 예는 주택이라 상가·사무실 건물에서 어떤 설비와 손해가 대상인지는 약관에서 확인해야 합니다. 아래층이나 임차인에게 생긴 피해는 배상책임 담보에 가입했는지와 보상 조건을 따로 살펴봐야 합니다. 외벽 균열이나 방수층 때문에 샌 물은 보상되지 않을 수 있습니다. 옥상과 외벽을 겨울 전에 보는 이유는 한파 대비 글에 정리했습니다
• 시설소유관리자 배상책임 - 증권에 적힌 시설의 소유·사용·관리 등으로 생긴 우연한 사고로 다른 사람에게 손해를 끼쳐 피보험자가 법률상 배상책임을 지게 될 때를 다룹니다. 건물주가 피보험자로 적혀 있는지, 주소와 시설이 제대로 적혀 있는지도 확인해 두는 것이 좋습니다
• 구내폭발·파열 - 금융감독원은 일반·공장 화재보험의 화재 담보에서 폭발·파열 손해는 보상되지 않는다고 안내하며 가스를 다루는 음식점을 예로 듭니다. 지금 계약에 이 손해가 들어 있는지 증권과 약관에서 확인하면 됩니다

특약 이름과 범위는 보험사마다 다르니 무엇을 언제 보상하지 않는지 적힌 부분까지 읽어 두는 것이 좋습니다.

임차인과 무엇을 나눠 드는지 정해 두어야 합니다

통임대 건물에서 임차인도 보험에 따로 들어야 하는지는 보험 종류마다 다릅니다. 법이 가입 의무자를 정한 보험은 앞에서 본 기준을 따릅니다. 재난배상책임보험은 대상 시설의 소유자와 점유자가 다르면 점유자가 드는 것이 원칙이라 통임대로 임차인이 그 시설을 점유하고 따로 관리자가 없다면 임차인이 가입 의무자입니다. 승강기 사고배상책임보험은 관리주체가 듭니다. 계약으로 승강기 관리 책임과 권한을 임차인에게 맡겼다면 계약 내용을 보고 누가 관리주체인지 확인해야 합니다. 임차인이 운영하는 다중이용업소가 앞에서 본 대상 기준에 해당하고 특수건물에 있지 않다면 그 임차인이 화재배상책임보험이나 그 내용이 포함된 보험에 들어야 합니다. 특약부화재보험의 가입 의무는 법이 소유자에게 정해 두었습니다.

그 밖의 화재보험은 건물주 보험과 임차인 보험의 담보가 다를 수도 있고 겹칠 수도 있습니다. 법이 정한 가입 의무와 별개로 한국화재보험협회는 임차인도 화재보험에 가입할 필요가 있다고 안내합니다. 각자 어떤 보험을 들지, 증권 사본을 언제 주고받을지는 임대차 계약에 적어 두면 사고가 났을 때 어느 보험부터 볼지 바로 알 수 있습니다.

임차인이 가입 의무자인 보험이라도 건물에서 사고가 나면 건물주도 어떤 보험이 있는지 알고 있어야 하니 계약할 때와 갱신할 때 임차인이 가입 대상인 보험이 있는지 확인하고 가입한 보험의 증권 사본을 받아 두는 것이 좋습니다. 업종이 바뀌거나 승강기를 새로 놓으면 그때 대상인지 다시 보고 대상이라면 언제까지 들어야 하는지도 확인해야 합니다.

증권은 한 장에, 만기는 달력에

보험은 들어 둔 뒤에 잊기 쉽습니다. 건물주 보험과 임차인 보험의 가입금액, 붙어 있는 특약, 만기를 한 장짜리 목록에 적어 증권 사본과 함께 보관해 두면 좋습니다. 증권에 적힌 건물 주소와 면적, 부속 건물이나 창고가 들어 있는지도 실제 건물과 맞춰 봐야 합니다. 특약부화재보험처럼 해마다 갱신하는 보험은 만기를 달력에 넣어 두고 임차인이 바뀌면 새 임차인에게 가입 대상인 보험이 있는지 확인해 증권 사본을 받아 두는 것이 좋습니다. 놓치기 쉬운 날짜를 챙기는 방법은 임대 관리 알림 글에 정리했습니다.