얼기 전에, 막히기 전에, 미끄러지기 전에

겨울에는 배관이 얼어 터지거나, 옥상에 고인 물이 아래층으로 새거나, 출입구가 얼어 사람이 미끄러지는 일이 생깁니다. 한파가 온 날 생기는 일처럼 보이지만 어디서 탈이 날지는 그 전에 어느 정도 정해집니다.

서울시가 2022~2023년 겨울의 수도 계량기 동파 7,700여 건을 분석했더니 97%가 집을 오래 비웠거나 보온이 부족한 경우였습니다. 주로 가정에서 난 동파지만 상가와 사무실이 든 건물에도 비는 시간이 있습니다. 가게는 문을 닫은 뒤, 사무실은 퇴근 뒤와 주말에 비고 긴 연휴에는 건물 전체가 비기도 합니다. 이렇게 비는 동안 난방을 줄이거나 끄는 호실도 있고, 그 사이에 탈이 나면 다시 문을 연 임차인이 먼저 발견하기도 합니다.

겨울에 건물이 상하는 자리

점검할 곳이 많아 보여도 물이 어는 곳, 물이 빠지는 길, 사람이 다니는 곳 세 갈래입니다. 겨울 전에 한 번 봐 두면 한파 예보가 났을 때 어디부터 볼지 바로 정할 수 있습니다.

물이 어는 곳 - 계량기와 드러난 배관

먼저 살필 것은 바깥 공기에 닿는 배관입니다. 호실 안쪽보다 계단실, 주차장, 옥상, 외벽을 지나는 배관이 추위에 더 오래 노출됩니다.

• 수도 계량기 - 보호통이 깨졌거나 뚜껑이 열려 계량기가 찬 공기에 드러나 있지 않은지 먼저 확인해야 합니다. 깨졌거나 계량기에서 떨어져 있다면 관할 수도사업소에 알리면 됩니다. 보호통 안은 젖지 않은 보온재나 마른 헌 옷으로 채우고 뚜껑 틈을 막아 두어야 합니다. 서울특별시 수도 조례는 계량기가 자연재해로 파손되거나 동파되면 시 부담으로 고치도록 하면서 보온을 하지 않았거나 보호통이 훼손·노출·이탈돼 동파된 경우는 시 부담의 예외로 둡니다
• 드러난 배관과 바깥 수도 - 주차장·계단실 배관의 보온재가 찢기거나 젖지 않았는지 확인해야 합니다. 겨울에 쓰지 않는 화단·세차용 바깥 수도는 설비 담당자에게 밸브를 잠그고 배관 안의 물을 빼 달라고 하면 됩니다
• 화장실·탕비실 창가 - 창문을 열어 둔 채 퇴근하거나 가게 문을 닫으면 그 벽을 지나는 배관이 밤사이 얼 수 있습니다. 임차인 안내문에 한 줄 넣어 두면 좋습니다

소화배관은 따로 살펴야 합니다. 주차장이나 계단실을 지나는 스프링클러·옥내소화전 배관이 얼면 터져서 물이 새거나, 불이 났을 때 제대로 작동하지 않을 수 있습니다. 그렇다고 얼까 봐 밸브를 잠가 두는 것은 답이 아닙니다. 소방시설법은 특정소방대상물의 관계인(소유자·관리자·점유자)이 소방시설을 설치·관리할 때 화재 시 기능과 성능에 지장을 줄 수 있는 폐쇄(잠금 포함)·차단을 하지 못하게 하고 점검·정비에 필요한 경우만 예외로 둡니다. 배관 보온재와 열선 상태는 소방 점검 업체에 함께 봐 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

난방은 첫 추위 전에 켜 보는 것이 좋습니다

보일러든 냉난방기든 미리 켜 보면 고장이 있어도 수리 일정을 추위 전에 잡을 수 있습니다. 중앙난방 건물이라면 난방을 시작하는 날과 운전 시간을 임차인에게 미리 알리면 됩니다. 냉난방 방식에 따라 임차인이 무엇을 걱정하는지는 따로 정리했습니다.

임차인이 전기난로를 쓴다면 이때 함께 챙길 것이 있습니다. 행정안전부에 따르면 2018년부터 2022년까지 전기난로·전기장판 같은 전열기로 난 화재는 2,390건이었고 그중 42%가 12월과 1월에 났습니다. 원인은 전원을 켜 놓은 채 자리를 비우거나 타기 쉬운 물건을 가까이 두는 부주의가 가장 많았습니다. 켜 둔 채 퇴근하거나 가게 문을 닫으면 그 호실은 다음 날까지 비어 있으니 나가기 전에 전원을 끄고 난로 주변에 타기 쉬운 물건을 두지 말아 달라고 알려야 합니다.

비어 있는 동안 얼지 않게

상가와 사무실이 든 건물에서 비는 시간은 없앨 수 없습니다. 비는 동안 배관이 얼지 않게 해 두고 한파 때 임차인과 연락이 닿지 않을 경우에 대비해 호실별 비상 연락처도 미리 받아 두어야 합니다.

• 공실 - 비어 있는 층과 호실도 난방을 완전히 끊지 않는 것이 원칙입니다. 끊어야 한다면 급수·난방 배관 중 잠그거나 물을 뺄 곳을 설비 담당자와 정해야 합니다. 소방 배관은 임의로 잠그거나 물을 빼면 안 되고 동파가 걱정되면 소방 점검 업체에 확인해야 합니다. 비어 있는 호실의 관리는 공실 관리 글에 정리했습니다
• 밤과 주말 - 중앙난방 건물이면 밤과 주말에 난방을 줄여도 배관이 얼지 않게 하는 설정이 있는지 관리 업체에 확인하면 됩니다. 호실마다 냉난방을 따로 쓰는 건물은 설비 담당자에게 얼지 않게 하는 방법을 확인한 뒤, 퇴근하거나 문을 닫을 때 창문과 난방을 어떻게 둘지 임차인에게 안내해 두면 좋습니다
• 연휴 - 연말과 설 연휴 전에는 연휴에 문을 닫는 매장이나 출근하지 않는 사무실처럼 비는 호실이 어디인지 확인하고 그 임차인에게 창문을 닫고 난방은 미리 정한 방법대로 두어 달라고 안내해야 합니다. 공실 난방, 계량기 보온, 드러난 배관, 옥상 배수구도 한 번 돌아보고 연휴 중간에 누가 가 볼지 정해 두는 것이 좋습니다
• 연락처 - 호실마다 밤과 주말에도 연락이 닿는 번호를 확인하고 관리 담당자나 설비 업체의 야간·주말 연락처도 함께 적어 두어야 합니다

임차인 안내문은 첫 추위 전에 한 번 보내고 다시 보낼 때를 미리 정해 두는 것이 좋습니다. 서울에 있는 건물이라면 서울시가 내는 수도 계량기 동파 예보가 '경계' 단계로 올라갈 때 한 번 더 보낸다고 정해 두면, 추울 때마다 고민할 일이 줄어듭니다. 다른 지역은 그 지역의 한파 안내를 기준으로 삼으면 됩니다.

물이 빠지는 길 - 옥상 배수구와 외벽

옥상 배수구와 홈통은 첫눈 전에 비우고 그 뒤에도 낙엽이 쌓이면 다시 비워야 합니다. 늦가을 낙엽이 배수구와 홈통을 막고 그 위에서 물이 얼면, 다음에 내린 비나 녹은 눈이 빠지지 못하고 옥상에 고입니다. 고인 물은 방수층이 상한 곳으로 스며들 수 있으니 배수구를 볼 때 꼭대기 층 천장에 물자국이 있는지도 함께 보면 됩니다.

외벽 균열과 창틀 실링도 이때 확인해 두면 좋습니다. 틈으로 스민 물이 얼었다 녹기를 되풀이하면 틈이 커질 수 있습니다. 지금 사진을 찍어 두면 봄에 같은 자리를 찍어 겨울 동안 달라졌는지 견줄 수 있습니다.

창가와 바깥벽 쪽 모서리의 결로도 이맘때 시작됩니다. 물기가 자주 맺히는 호실과 자리를 적어 두면, 환기와 실내 습도를 손보거나 단열·창호를 바꿀 때 근거가 됩니다. 젖은 채로 두면 곰팡이가 생길 수 있고 임차인 민원으로 이어질 수도 있습니다.

사람이 다니는 곳 - 출입구와 건물 앞 보도

건물 앞 보도의 눈은 건물을 관리할 책임이 있는 사람이 치우도록 법이 정해 두었습니다. 자연재해대책법은 소유자·점유자·관리자 가운데 관리 책임이 있는 사람에게 이 일을 맡기고 범위와 순위, 기한은 지자체 조례가 정합니다. 아래는 서울시 조례 기준입니다. 구마다 따로 조례를 둔 곳도 있으니 건물이 있는 지역의 조례도 함께 확인해야 합니다.

• 범위 - 보도는 건물 대지에 접한 구간입니다. 상가·사무실처럼 주거용이 아닌 건물은 이면도로와 보행자전용도로도 대지 경계선에서 1m까지입니다
• 기한 - 낮에 눈이 그치면 4시간 안, 밤에 그치면 다음 날 오전 11시까지입니다. 하루에 내린 눈이 10cm 이상이면 그친 때부터 24시간 안입니다
• 누가 - 소유자가 그 건물에 살지 않으면 점유자, 관리자, 소유자 순입니다. 셋 사이에 합의한 순위가 있으면 그 순위를 따릅니다

서울시 조례에 벌칙은 없지만 임차인이 여럿인 건물은 실제로 누가 치울지 흐려지기 쉽습니다. 관리인이나 청소 용역 계약에 제설이 들어 있는지 보고 주말과 연휴에 눈이 와도 기한 안에 누가 치울지까지 겨울 전에 정해야 합니다. 염화칼슘과 넉가래를 어디에 둘지도 이때 정해 두면 좋습니다.

임차인과 방문객이 드나드는 출입구 안쪽도 살펴야 합니다. 눈 녹은 물이 들어오는 1층 바닥에는 미끄럼 방지 매트를 깔고 그늘이 져 잘 녹지 않는 주차장 경사로에는 모래나 제설제를 가까이 두는 것이 좋습니다.

이번 겨울의 기록이 다음 겨울의 점검표가 됩니다

점검한 날, 본 곳, 사진, 고친 것을 한 장에 남겨 두면 좋습니다. 어디가 얼었고 어디서 샜는지 남아 있으면 다음 겨울에는 그곳부터 살펴보면 됩니다. 업체가 바뀌어도 기록은 건물에 남아야 합니다. 설비 점검 기록도 같은 이유로 남겨 두는 것이 좋습니다.

그리고 눈이 녹은 뒤 같은 자리를 한 번 더 봐야 합니다. 겨울 동안 벌어진 외벽 틈, 녹으면서 드러난 옥상 방수층 손상, 보온재가 떨어져 나간 배관을 확인하면 됩니다. 손상된 곳은 설비 담당자와 상태를 보고 보수 시기를 정해야 합니다.