설비 비용은 고장 나기 전에 정해집니다

설비 이야기는 대개 고장 난 날 시작됩니다. 승강기가 멈추거나 화장실 물이 역류한 날 업체를 부르고, 그날 견적을 받습니다. 그런데 설비에 드는 돈의 많은 부분은 그보다 먼저 정해집니다. 미뤄 둔 점검, 기록이 없어 처음부터 다시 하는 진단, 급하게 부른 업체의 출장비가 그 돈입니다.

시설 관리를 검색하면 나오는 글은 대부분 취업과 자격증 이야기입니다. 관리하는 사람이 아니라 맡기는 사람이 무엇을 알아야 하는지를 다룬 글은 드뭅니다. 건물주가 직접 점검할 일은 거의 없습니다. 대신 무엇이 언제 점검되는지, 기록이 남는지는 알고 있어야 합니다.

세 묶음으로 나누면 챙기는 방법이 보입니다

설비는 종류가 많아서 한꺼번에 보면 막막합니다. 챙기는 기준으로 나누면 세 묶음입니다.

• 법이 점검을 정한 것 - 승강기, 소방시설, 전기설비, 물탱크. 날짜를 놓치지 않는 것이 일입니다
• 고장 나면 임차인이 바로 아는 것 - 냉난방, 급수·배수, 조명, 출입문. 얼마나 빨리 고치는지가 일입니다
• 천천히 망가지는 것 - 옥상 방수, 외벽, 배관, 전기 용량. 언제 바꿀지 미리 아는 것이 일입니다

묶음마다 건물주가 보는 숫자가 다릅니다. 첫째는 날짜, 둘째는 시간, 셋째는 연도입니다.

법정 점검은 날짜를 놓치지 않으면 됩니다

법정 점검은 대부분 업체가 대신 합니다. 건물주가 할 일은 점검이 실제로 이뤄지고 기록이 남는지 확인하는 것입니다.

• 승강기 - 관리 주체가 매달 한 번 이상 자체점검을 하고, 그 결과를 승강기안전종합정보망에 올려야 합니다. 보통 유지보수 업체가 하므로 매달 기록이 올라가는지만 보면 됩니다. 설치한 지 15년이 지난 승강기는 3년마다 정밀안전검사를 따로 받습니다
• 소방시설 - 해마다 자체점검을 하고 결과를 소방서에 냅니다. 건물 규모와 설비에 따라 작동점검만 하는 건물과 종합점검까지 하는 건물로 나뉩니다. 점검 기록표는 건물 안 잘 보이는 곳에 붙여 두어야 합니다
• 전기설비 - 건물이 쓰는 전기 용량에 따라 한국전기안전공사의 정기점검을 받는 건물과 전기안전관리자를 따로 두어야 하는 건물로 나뉩니다. 임차인 요청으로 전기 용량을 늘리면 전기안전관리자를 새로 두어야 하는 건물이 될 수 있으니 용량을 늘리기 전에 대상이 바뀌는지 먼저 살펴봐야 합니다
• 물탱크(저수조) - 주차장을 뺀 연면적이 5,000㎡ 이상인 건물은 반기마다 청소하고 해마다 수질검사를 합니다. 그보다 작은 건물이라도 물탱크가 있으면 청소 주기를 정해 두는 편이 낫습니다

내 건물이 어디에 해당하는지는 한 번 정리하면 잘 바뀌지 않습니다. 규모와 용도가 그대로면 대상도 그대로입니다. 관리 업체나 관할 기관에 확인해 표 한 장으로 만들어 두면, 그 뒤로는 날짜만 보면 됩니다.

고장 나는 설비는 연락 순서부터 정해 두어야 합니다

임차인은 설비가 왜 고장 났는지보다 언제 고쳐지는지를 궁금해합니다. 냉방이 멈춘 사무실에서 반나절은 깁니다. 고장 자체는 막을 수 없어도, 고장 난 뒤의 시간은 미리 줄여 둘 수 있습니다.

• 누구에게 연락하는지 - 임차인이 관리인에게 하는지, 업체에 바로 하는지 정해 두면 됩니다
• 업체가 언제 오는지 - 평일 낮과 밤·주말이 다릅니다. 계약서에 적혀 있는지 확인해 두는 것이 좋습니다
• 고치는 동안 무엇을 알리는지 - 언제까지 걸리는지 한 줄만 알려도 민원이 줄어듭니다

엘리베이터 유지보수 계약은 월 금액만 보면 차이가 보이지 않습니다. 부품값이 포함되는지, 야간·휴일에 출동하는지, 매달 점검 보고서를 주는지가 같은 금액 안에서 갈립니다.

가장 많이 묻는 것은 비용을 누가 내느냐입니다. 승강기 부품 교체, 전기안전관리자 비용을 임대인이 낼지 임차인이 낼지 고장 난 뒤에 정하면 매번 협상이 됩니다. 설비 교체처럼 큰 것과 소모품처럼 작은 것을 나눠 계약서에 미리 적어 두는 편이 낫습니다.

천천히 망가지는 것은 기록이 교체 시기를 알려 줍니다

옥상 방수와 외벽, 배관은 고장으로 드러나지 않습니다. 누수와 얼룩으로 먼저 드러나고, 그때는 아래층 임차인이 이미 알고 있습니다.

마지막으로 언제 손봤는지가 기록에 있으면 다음 시기를 가늠할 수 있습니다. 기록이 없으면 문제가 생길 때마다 처음부터 진단해야 하고, 그 진단비도 매번 따로 듭니다.

• 언제, 무엇을, 얼마에 고쳤는지 적어 두는 것이 좋습니다. 업체 견적서와 사진을 함께 두면 충분합니다
• 교체 비용은 한 번에 크게 나갑니다. 해마다 조금씩 떼어 두면 바꾸는 해의 임대 수익이 흔들리지 않습니다
• 이 기록은 건물을 팔 때도 쓰입니다. 매수자는 설비를 언제 바꿨는지부터 궁금해합니다

설비 점검은 건물주가 직접 하는 일이 아니지만, 점검 일정과 기록은 건물주의 것입니다. 업체가 바뀌어도 그 기록은 건물에 남아야 합니다.