잔금을 치르고 나면 전부 내 것이 됩니다
매매 계약서에 도장을 찍고 잔금을 치르기까지 보통 한두 달이 있습니다. 이 구간이 건물의 상태를 가지고 이야기할 수 있는 마지막 때입니다. 잔금을 치르고 나면 무엇이 나와도 새 주인의 몫입니다.
꼬마빌딩 실무를 다루는 책들이 이 구간을 따로 한 장으로 떼어 다룹니다. 체크리스트를 건물 밖과 안으로 나눠서 적는 것이 공통점입니다. 보는 자리가 다르고, 하나는 사다리가 필요하고 하나는 임차인에게 양해를 구해야 하기 때문입니다.
밖에서 보는 것
옥상
가장 먼저 올라가야 하는 자리입니다. 건물에서 물이 새면 그 시작은 대개 여기입니다.
- 방수층의 이음매와 들뜬 자리 — 갈라졌거나 부풀어 있으면 그 아래로 물이 들어갑니다
- 배수구 — 낙엽이나 흙으로 막혀 있지 않은지. 막히면 비 올 때 옥상에 물이 고입니다
- 고인 자국 — 물이 빠지고 나도 자국은 남습니다. 늘 고이는 자리가 어디인지 보입니다
- 파라펫과 난간 아래 — 벽과 바닥이 만나는 구석이 가장 먼저 터지는 자리입니다
비가 온 다음 날 가면 가장 잘 보입니다. 마른 날에는 멀쩡해 보이던 것이 그때 드러납니다.
외벽과 창호
- 균열 — 머리카락 굵기는 흔하지만, 사선으로 길게 가 있거나 벌어져 있으면 다릅니다
- 백화 — 벽에 하얗게 번진 자국은 물이 지나간 흔적입니다
- 창틀 주변 실리콘 — 갈라져 있으면 비바람에 물이 들어옵니다. 고치는 비용은 작지만 방치하면 안쪽 마감까지 번집니다
안에서 보는 것
천장과 벽의 누수 흔적
최상층과 계단실·복도 같은 공용부를 살펴보는 것이 좋습니다. 임차인이 쓰는 호실은 들어가기 어렵지만 공용부는 볼 수 있고, 누수는 공용부에서 먼저 드러나는 경우가 많습니다. 천장 마감재의 얼룩, 벽지가 들뜬 자리, 몰딩 아래의 곰팡이를 보면 됩니다.
새로 칠한 자국이 한 군데만 있으면 왜 칠했는지 확인해야 합니다. 고쳐둔 것일 수도 있고 가려둔 것일 수도 있는데, 둘은 전혀 다른 이야기입니다.
전기 용량
건물 전체의 계약 전력이 얼마인지 확인해 두는 것이 좋습니다. 지금 임차인 구성에서는 충분해도, 나중에 들어올 업종이 더 쓰는 업종이면 증설을 해야 합니다. 증설은 한전 신청과 공사가 함께 따라오는 일이라 금액이 작지 않습니다.
배관과 소방
- 급수·배수 배관의 재질과 교체 이력 — 오래된 철관이면 녹물과 누수가 따라옵니다
- 지하와 기계실 — 벽 아래쪽에 물이 찼던 자국이 있는지 확인하면 됩니다
- 소방 설비 — 점검 기록이 있는지, 지적된 사항이 있는지. 행정 처분이 걸려 있으면 그것도 넘어옵니다
설비는 연식부터 확인해야 합니다
승강기, 수배전반, 보일러, 냉난방 설비는 지금 돌아가는지보다 몇 년 됐는지가 중요합니다. 지금 잘 돌아가는 설비도 교체 시기가 2~3년 안이면 그 비용은 사실상 매입가에 포함된 것과 같습니다.
특히 승강기와 중앙 냉난방은 금액이 크고 교체하는 동안 임차인이 불편해집니다. 언제 교체했는지, 다음 정밀 점검이 언제인지를 서류로 받아두는 편이 좋습니다.
발견하면 깎는 것만이 답은 아닙니다
하자를 찾았을 때 선택지는 셋입니다.
- 잔금 전 수리 - 잔금 전에 매도인이 고치는 것입니다. 가장 깔끔하지만 공사 기간만큼 잔금일이 밀립니다
- 잔금 유보 - 수리비만큼을 잔금에서 떼어두고 고친 뒤에 정산합니다. 견적이 나와 있을 때 쓸 수 있습니다
- 매매가에 반영 - 가장 흔한 방법인데, 고칠 금액을 알고 깎아야 의미가 있습니다. 견적 없이 깎으면 실제 공사비가 깎은 금액을 넘는 경우가 많습니다
어느 쪽이든 특약으로 적어 두어야 합니다. 말로 합의한 것은 잔금 뒤에 남지 않습니다.
혼자 보기 어려우면
옥상 방수와 전기 용량, 설비 연식은 보는 눈이 있어야 판단이 됩니다. 매입을 검토하는 단계라면 건물 상태와 공사비를 함께 보는 쪽이 낫습니다 — 고칠 곳이 있다는 것과 고치는 데 얼마가 드는지는 다른 질문이고, 매입 가격을 정하는 데 필요한 것은 뒤쪽입니다.