매수자는 건물보다 임대 기록을 먼저 봅니다
건물을 팔기로 마음먹는 것은 어느 날이지만, 가격은 그보다 훨씬 전에 정해지기 시작합니다. 매수자가 들여다보는 숫자가 지난 1~2년의 임대 기록에서 나오기 때문입니다. 팔기로 한 뒤에 손볼 수 있는 것은 생각보다 적습니다.
매도를 고민하는 건물주의 질문은 대개 언제 팔아야 세금이 덜 나오는가에서 시작합니다. 양도세는 사람마다 달라 세무사와 따로 보는 것이 맞고, 이 글은 그 앞의 질문을 다룹니다. 같은 건물을 더 좋은 값에 팔 수 있게 무엇을 해 둘 수 있는가입니다.
매매가는 임대 수익에서 거꾸로 계산됩니다
수익형 건물을 사는 사람은 한 해 임대 수익을 자기가 기대하는 수익률로 나눠 가격을 가늠합니다. 한 해 1억 2,000만 원이 들어오는 건물을 연 3% 수익이면 충분하다고 보는 사람에게는 40억 원짜리 건물입니다.
이 계산을 거꾸로 보면 임대료 한 칸의 무게가 보입니다. 같은 수익률이라면 임대료가 월 100만 원 오를 때 매매가는 4억 원이 오릅니다. 반대로 비어 있는 호실 하나, 시세보다 낮게 묶인 계약 하나가 그만큼 가격을 깎습니다.
물론 수익률은 지역과 건물, 금리에 따라 다르고, 작은 건물은 땅값으로 가격이 정해지는 경우도 많습니다. 그래도 같은 땅값의 건물 둘 중 하나를 고를 때 차이를 만드는 것은 임대 상태입니다.
매수자는 렌트롤부터 봅니다
렌트롤은 호실마다 임차인, 면적, 보증금, 임대료, 만기를 한 줄씩 적은 표입니다. 매수자와 중개인이 가장 먼저 달라고 하는 자료이고, 이 표를 보는 눈은 대개 비슷합니다.
- 비어 있는 호실이 있는지 - 공실은 숫자로 바로 빠집니다
- 임대료가 주변 시세와 맞는지 - 너무 낮으면 수익이 적고, 너무 높으면 다음 갱신에서 빠질 수 있다고 봅니다
- 만기가 한쪽에 몰려 있는지 - 사고 나서 1년 안에 절반이 만기면 매수자가 그 위험을 가격에서 뺍니다
- 연체가 있었는지 - 숫자보다 기록이 남아 있는지가 먼저입니다
이 표가 정리돼 있으면 매수자가 확인하는 기간이 짧아지고, 정리돼 있지 않으면 모르는 만큼 가격을 낮춰 부릅니다.
팔기 전 2년 동안 할 수 있는 것
임대 기록은 하루아침에 바뀌지 않습니다. 대부분 계약이 갱신되는 때에만 손볼 수 있어서, 팔 생각이 있다면 그 전 두 번쯤의 갱신이 기회입니다.
- 공실 채우기 - 다만 렌트프리로 채운 호실은 매수자가 실제로 들어오는 금액으로 다시 계산합니다. 무상 기간이 길면 채운 효과가 줄어듭니다
- 만기 흩어 두기 - 갱신할 때 기간을 조금씩 다르게 잡으면 한 해에 몰리지 않습니다
- 시세 아래 계약 정리 - 갱신 때 조건을 맞추면 됩니다. 한꺼번에 올리기보다 몇 번에 나누는 편이 임차인을 잃지 않습니다
- 보이는 곳 손보기 - 매수자도 처음엔 방문객입니다. 로비와 화장실이 첫인상을 정합니다
- 설비 기록 모으기 - 승강기와 냉난방을 언제 바꿨는지는 잔금 전에 반드시 확인하는 항목입니다. 기록이 있으면 답이 짧아집니다
리모델링은 팔기 전에 할까, 매수자에게 넘길까
리모델링을 하고 팔지, 그대로 팔지는 공사비보다 매매가가 더 오르는지로 정하는 것이 좋습니다. 공사로 임대료가 얼마나 오를지를 위의 계산에 넣어 보면 됩니다.
다만 임차인이 있는 상태에서 공사는 어렵고, 공사하는 동안은 임대 수익이 줄어듭니다. 매수자가 직접 고쳐서 쓰거나 새로 지으려는 사람이라면 공사보다 비워 둔 상태가 더 값이 나가기도 합니다. 그런 매수자에게 팔 계획이라면 지금 임대차 계약이 언제 끝나는지 확인하고 임차인과 어떻게 협의할지 정해 두어야 합니다. 누구에게 팔 건물인지에 따라 준비가 달라집니다.
어느 쪽이든 고칠 곳이 있다는 것과 고치는 데 얼마가 드는지는 다른 질문입니다. 가격을 정하는 데 필요한 것은 뒤쪽입니다.