밀린 임대료는 쌓이기 전에 보여야 합니다
임대료가 하루 늦는 것과 석 달 밀리는 것은 다른 일입니다. 그런데 그 사이에 있던 시간에 무엇을 했는지로 결과가 갈립니다.
건물 관리 실무를 다루는 채널에서 미수금을 제목에 건 영상이 꾸준히 조회됩니다. 공실이나 매입 같은 주제에 비하면 작은 숫자인데, 이 주제를 찾아 들어오는 사람은 대개 지금 겪고 있는 사람입니다. 미리 찾아보는 주제가 아니라는 뜻입니다.
미수금은 금액이 아니라 시점의 문제입니다
한 달 밀렸을 때 할 수 있는 일은 전화 한 통입니다. 깜빡했거나 거래처 입금이 늦어진 경우가 대부분이라 그 통화로 끝납니다. 다섯 달이 되면 할 수 있는 일이 보증금을 꺼내는 것밖에 남지 않습니다.
밀린 달이 늘수록 줄어드는 것은 받을 금액이 아니라 쓸 수 있는 선택지입니다. 그래서 미수금 관리에서 가장 중요한 것은 받아내는 방법이 아니라 빨리 아는 것입니다.
통장만 보면 들어온 것만 보입니다
건물주가 임대료를 확인하는 방법은 보통 셋 중 하나입니다 — 통장을 보거나, 엑셀에 적거나, 기억합니다. 이 중 통장만 보는 경우가 가장 흔하고 가장 위험합니다.
통장에는 들어온 것이 보이고 들어오지 않은 것은 보이지 않습니다. 호실이 다섯이면 머릿속으로 셀 수 있지만, 열다섯이 되면 "이번 달에 누가 안 들어왔지" 를 통장 거래내역에서 역으로 찾아야 합니다. 그 작업이 번거로워지는 순간부터 확인 주기가 늘어나고, 확인 주기가 늘어난 만큼 발견이 늦어집니다.
받을 것과 받은 것을 같은 자리에 놓는 것이 출발점입니다. 종이든 엑셀이든 상관없습니다. 중요한 것은 매달 빈칸이 눈에 띄는 형태여야 한다는 것입니다.
입금자명이 계약자와 다릅니다
실무에서 가장 자주 막히는 자리입니다. 법인과 계약했는데 담당 직원 개인 이름으로 들어오거나, 대표 개인 명의로 들어오거나, 세무 대리인 사무실 이름으로 들어옵니다. 통장에 찍힌 이름만으로는 어느 호실의 임대료인지 알 수 없습니다.
금액으로 맞춰 보면 되지만, 관리비가 달마다 달라지는 건물에서는 그것도 어긋납니다. 두 호실이 비슷한 금액이면 어느 쪽이 밀렸는지가 헷갈립니다.
- 계약할 때 입금자명을 물어 적어 두고 바뀌면 알려 달라고 해 두는 것이 좋습니다
- 임대료와 관리비를 한 번에 받을지 나눠 받을지를 정해 두면 됩니다. 섞이면 부분 입금인지 전액 입금인지 매달 따져야 합니다
- 부분만 들어온 달은 무엇이 안 들어온 것인지를 그때 적어 두어야 합니다. 나중에 보면 기억나지 않습니다
연체료는 계약서에 있어야 받습니다
연체료는 계약서에 정해둔 것이 있어야 청구할 수 있습니다. 적혀 있지 않으면 나중에 요구하기 어렵고, 적혀 있어도 법에서 정한 상한을 넘으면 그만큼은 받을 수 없습니다.
적을 때 흔한 실수가 월 비율과 연 비율을 섞어 쓰는 것입니다. "월 2%" 와 "연 2%" 는 스물네 배 차이인데 계약서마다 표기가 달라 나중에 분쟁이 됩니다. 연 단위로 통일해 적고, 일할로 계산한다는 것도 함께 적어두는 편이 분명합니다.
실제로는 연체료를 받는 것 자체가 목적인 경우는 드뭅니다. 다만 적혀 있는 것과 없는 것은 대화의 무게가 다릅니다. 적혀 있으면 "계약서대로" 라고 말할 수 있고, 없으면 부탁이 됩니다.
독촉에도 순서가 있습니다
갑자기 내용증명부터 보내면 관계가 끝납니다. 반대로 전화만 반복하면 기록이 남지 않아 나중에 아무것도 증명하지 못합니다. 순서를 미리 정해두면 그때그때 고민하지 않아도 됩니다.
- 전화 — 첫 달은 대개 사정이 있습니다. 언제 넣을 수 있는지만 확인하면 됩니다
- 문자나 메일 — 약속한 날짜가 지나면 기록이 남는 방법으로 바꿔야 합니다. 금액과 기간을 적어 보내면 그 자체가 자료가 됩니다
- 내용증명 — 여기서부터는 분쟁을 전제로 한 단계입니다
- 보증금 공제 — 마지막입니다
계약을 해지할 수 있는 시점은 법에 정해져 있습니다. 그 단계까지 갈 상황이라면 혼자 판단하지 말고 확인을 받고 움직이는 쪽이 낫습니다 — 절차를 건너뛰면 그 뒤가 더 오래 걸립니다.
보증금을 꺼내면 안전장치가 없어집니다
보증금에서 밀린 임대료를 빼는 것은 할 수 있는 일이지만, 하고 나면 남은 계약 기간의 안전장치가 그만큼 줄어듭니다. 보증금이 두 달치로 줄어든 상태에서 다시 밀리기 시작하면 그때는 쓸 것이 없습니다.
그래서 보증금을 꺼내는 시점에는 보통 다른 결정도 함께 해야 합니다 — 채우게 할 것인지, 계약을 정리할 것인지. 그 판단을 하려면 지금까지 얼마가 밀렸고 언제부터였는지가 숫자로 있어야 합니다. 기억으로는 그 대화를 할 수 없습니다.