2층이 가장 오래 비는 데는 이유가 있습니다

건물 하나에 평당 단가 하나를 붙여 내놓는 경우가 있습니다. 계산이 간단하고 임차인에게 설명하기도 쉽습니다. 그런데 어떤 층은 금방 나가고 어떤 층은 몇 달째 그대로입니다.

같은 건물인데 층마다 팔리는 속도가 다르다면, 그것은 수요가 없다는 뜻이 아니라 그 층의 값이 그 층에 맞지 않는다는 뜻입니다.

기준은 중간층입니다

층별 값을 정할 때 출발점은 1층이 아니라 기준층입니다. 사무실로 쓰는 중간층, 같은 평면이 반복되는 층을 말합니다. 오피스 시세를 말할 때 나오는 평당 금액도 대개 이 층의 값입니다.

3층부터는 임차인에게 거의 같은 조건입니다. 어차피 승강기를 타고, 바깥에서 보이지도 않습니다. 그래서 이 구간이 건물에서 평당 단가가 가장 낮은 자리이고, 나머지 층은 기준층보다 얼마나 더 받을 수 있는지로 정하면 됩니다.

1층이 비싼 것은 면적 때문이 아닙니다

1층의 값은 지나가는 사람에게 보인다는 데서 나옵니다. 간판을 걸 수 있고, 들어오는 데 계단이나 승강기를 타지 않아도 됩니다. 그래서 1층을 찾는 쪽은 사무실이 아니라 매장인 경우가 대부분입니다. 같은 건물 안에 있지만 사무실 시세가 아니라 리테일 시세로 따로 보는 편이 맞습니다.

그 말은 1층을 기준층 단가로 계산하면 낮게 받고, 반대로 1층 값에서 출발해 위층을 계산하면 아무도 오지 않는다는 뜻이기도 합니다.

문제는 2층입니다

2층은 1층 바로 위니까 1층에 가까운 값을 받아야 한다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 1층의 절반에 못 미치는 것이 보통입니다. 1층의 가장 큰 장점이 2층에는 없기 때문입니다 — 지나가다 들어오지 않습니다. 올라오려면 한 단계를 거쳐야 하고, 그 한 단계가 업종을 바꿉니다. 그래서 2층의 값은 1층에서 깎아 내려오기보다 기준층에서 출발해 정하는 편이 좋습니다.

기준층보다 더 받을 수 있는지는 2층에 누가 들어오느냐에 달려 있습니다.

• 병원·학원·음식점 같은 근린생활시설(근생)이 찾는 2층이라면 기준층보다 조금 더 받을 수 있습니다. 큰길에 면해 2층 창에 간판을 걸 수 있고, 손님이 계단으로 바로 올라올 수 있는 자리입니다
• 사무실로 나가는 2층이라면 기준층과 같은 값이 출발점입니다. 사무실 임차인에게는 바깥에서 보이는 것이 쓸모가 없고, 거리 소음이나 1층 매장의 냄새·드나듦이 오히려 단점이 됩니다

내 건물 2층이 어느 쪽인지는 지금까지 2층에 누가 들어왔는지, 옆 건물 2층에 누가 있는지를 보면 대개 알 수 있습니다. 사무실이 들어올 자리에 병원 값을 붙이면 2층은 그 차이만큼 오래 빕니다.

1층이나 2층이 오래 비어 있다면 받고 싶은 금액이 그 층이 받을 수 있는 금액보다 높은 것은 아닌지 먼저 살펴보는 것이 좋습니다. 그렇다면 그 금액을 지키는 동안 쌓이는 공실 손실도 함께 따져 봐야 합니다.

빈 달의 임대료는 돌아오지 않습니다. 열 달을 비워 두고 원하는 값에 계약하는 것과, 두 달 만에 조금 낮춰 계약하는 것 중 어느 쪽이 남는지는 계산해 보면 금방 나옵니다.

최상층은 건물마다 다릅니다

최상층은 위층의 발소리가 없고, 층 전체를 혼자 쓰는 경우가 많고, 건물에 따라 옥상을 쓸 수 있습니다. 전망이 트여 있다면 기준층보다 더 받을 수 있습니다. 다만 여름 냉방비와 누수 위험이 함께 따라옵니다. 방수와 단열이 오래된 건물이라면 임차인이 오히려 꺼리는 층이 되어, 기준층보다 낮춰야 나가기도 합니다. 그래서 최상층은 관리 상태가 가장 잘 드러나는 층입니다.

차등 폭은 주변에서 확인할 수 있습니다

몇 퍼센트가 맞는지는 건물마다 다릅니다. 권역, 업종, 건물 구성에 따라 달라지기 때문에 일반적인 비율을 그대로 쓰면 어긋납니다. 대신 확인할 수 있는 방법이 있습니다.

• 주변 매물을 층별로 나눠서 봐야 합니다. 1층 매물과 3층 매물을 같은 표에 놓고 평균을 내면 내 건물의 기준이 흐려집니다
• 비어 있는 층과 같은 층끼리 비교하는 편이 좋습니다. 내 건물 2층은 옆 건물 2층과 견주면 됩니다
• 나간 가격이 아니라 나가지 않은 가격도 보는 것이 좋습니다. 몇 달째 같은 조건으로 올라와 있는 매물은 그 가격이 시장가가 아니라는 신호입니다

임차인에게는 숫자가 아니라 이유를 말하는 것이 좋습니다

층별로 값이 다른 이유를 설명하지 않으면, 임차인은 그냥 깎을 수 있는 금액으로 받아들입니다. "3층이라 쌉니다" 가 아니라 "이 층은 바깥에서 보이지 않아 그만큼 낮게 잡았습니다" 라고 말하면 그 숫자가 근거를 갖습니다.

반대로 올려 받는 층에서도 같습니다. 1층이 비싼 이유를 말하지 않으면 1층 임차인은 자기만 더 낸다고 생각합니다. 같은 건물 안에서 임차인끼리 금액을 이야기하는 일은 생각보다 자주 일어납니다.

층은 그대로, 조건은 다르게

층은 옮길 수 없지만 조건은 조정할 수 있습니다. 오래 비어 있는 층이라면 금액을 내리기 전에 렌트프리나 인테리어 지원처럼 계약 기간 전체로 보면 같은 금액이지만 임차인에게는 다르게 보이는 방법이 있습니다.

월 임대료를 한 번 내리면 그 금액이 다음 계약의 기준이 됩니다. 비어 있는 몇 달을 넘기는 것이 목적이라면 되돌릴 수 있는 쪽을 먼저 쓰는 편이 낫습니다.

층별로 값을 다르게 잡는 일은 그 건물이 권역에서 어디쯤 있는지를 알고 시작해야 합니다. 입지와 규모·시설은 주소만으로 확인됩니다.